UM PAI PODE VENDER UM IMÓVEL PARA O FILHO?

Você confiaria em uma venda feita dentro da sua própria família sem formalização? Muita gente acredita que, por ser entre pai e filho, basta um acordo verbal ou um papel assinado “de próprio punho” para garantir validade jurídica.Mas essa venda pode provocar um conflito familiar, uma disputa judicial entre irmãos e até mesmo, a anulação da venda.

E o pior: isso tudo pode acontecer anos depois da assinatura do contrato, normalmente quando esse pai morre e os filhos vão abrir o inventário e a partilha dos bens.  É nessa hora que aquela “venda” aparece, e os problemas também.

A venda de um imóvel entre pai e filho é legalmente permitida, mas ela envolve muito mais do que um simples contrato e um acordo familiar.

Em casos assim, a falta de cuidado e o descumprimento de requisitos legais pode fazer com que a compra e venda seja interpretada como uma doação disfarçada, ou como um adiantamento de herança não declarado. E isso pode desequilibrar a futura partilha de bens e gerar desentendimentos entre os herdeiros.

Imagine a seguinte situação:

O Sr. João, aposentado, viúvo, pai de 3 filhos, decide vender sua casa para o filho mais velho, José. Eles assinam um contrato particular de compra e venda, sem registro em cartório. Não há comprovante de pagamento e os outros filhos não foram informados sobre a venda. Tudo fica “em família”.

Anos depois, com o falecimento do Sr. João, os demais herdeiros descobrem a venda quando abrem o inventário.

Eles questionam o negócio, alegam que foi uma doação camuflada, e a situação vai parar na Justiça e o inventário fica parado até que essa situação seja resolvida.

Essa história é mais comum do que parece. As pessoas fazem esse tipo de “doação disfarça em venda” para evitar pagar o imposto que incide na doação, mas se esquecem que, mesmo na compra e venda, também há um imposto a ser pago, o ITBI.

E isso pode acabar em perdas financeiras, desgaste emocional e rompimento nas relações familiares.

O que a lei diz sobre a compra e venda entre pai e filho?

A venda de bens entre ascendentes e descendentes (pais e filhos) é permitida pelo Código Civil, mas a lei exige alguns cuidados específicos para que a venda não seja  anulada.

O artigo 496 do Código Civil diz que:

“É anulável a venda de ascendente a descendente, sem o consentimento dos demais descendentes e do cônjuge do alienante.”

Ou seja, mesmo sendo uma venda real, os outros filhos (descendentes) e o cônjuge do vendedor (pai ou da mãe) devem autorizar expressamente essa transação. A concordância do cônjuge somente é dispensada se o regime de bens do casal for separação de bens, nos demais regimes ela é obrigatória.

Essa exigência tem a intenção de proteger todos os herdeiros e garantir transparência e equilíbrio na administração do patrimônio familiar.

E se não houver consentimento?

Sem a autorização expressa dos herdeiros e do cônjuge, essa venda pode ser questionada na Justiça e até mesmo anulada, principalmente se não houver provas de que:

• O bem foi vendido pelo valor de mercado;

• O pagamento foi real e efetivo (com comprovantes, transferências bancárias, recibos);

• A transação foi registrada corretamente em cartório, com escritura pública;

• Pagamento do imposto (ITBI)

Se faltar algum desses elementos, é possível que o Judiciário entenda que não foi uma venda, mas uma doação ou adiantamento de herança disfarçado de compra e venda e é aí que começam os problemas.

Doação pode ser mais segura

Se a intenção do pai ou da mãe é beneficiar um filho específico, o caminho mais seguro é a doação.

Além de demonstrar claramente a vontade de favorecer aquele filho, a doação permite que o doador inclua cláusulas de proteção patrimonial, como:

• Inalienabilidade: o bem não pode ser vendido por quem o recebe;

• Impenhorabilidade: o bem não pode ser penhorado por dívidas do donatário (quem recebe a doação);

• Incomunicabilidade: o bem não se comunica com o cônjuge, mesmo em caso de separação ou divórcio.

• Reversão: o bem retorna ao doador (pai/mãe) caso o donatário (filho) faleça antes deles.

Essas cláusulas funcionam como escudos, protegendo o patrimônio do filho contra riscos futuros e oferecendo tranquilidade e controle para os pais que querem ajudar sem comprometer a segurança patrimonial da família.

Como fazer a venda de forma correta?

Se a opção for pela venda e não pela doação, o caminho mais seguro exige transparência e documentação certa:

1. Faça uma Avaliação do imóvel com um profissional competente: para comprovar que o valor da venda está dentro do valor de mercado;

2. Faça um Contrato de compra e venda especificando a forma de pagamento;

3. Tenha provas do pagamento real: o pagamento deve ser feito preferencialmente com transferências bancárias documentadas;

4. Escritura pública registrada em cartório de notas e posteriormente no registro geral de imóveis (RGI);

5. Consentimento expresso dos demais filhos e do cônjuge do doador:  feito através de instrumento público ou com firma reconhecida.

   
   

Qualquer venda realizada entre pais e filho que não siga esses 05 passos a cima, são passíveis de anulação e o que começa como um gesto de amor, sem orientação jurídica, acaba virando briga entre irmãos, travar o inventário e pode até levar a perda de patrimônio.

Conclusão: A venda de imóvel entre pai e filho é perfeitamente possível, desde que as normas legais sejam cumpridas.

Negócios feitos entre pais e filhos envolvem mais do que afeto. Eles exigem clareza, cuidado e estratégia jurídica para definir o caminho mais seguro para todos.

Sempre consulte um advogado de confiança antes de tomar qualquer decisão patrimonial dentro da sua família. Com a orientação certa você protege o que você construiu e evita prejuízos.

Se você está pensando em fazer uma doação ou vender um imóvel para um filho, entre em contato através do botão do WhatsApp que aparece nessa página para ser atendido.

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